法令上の制限の要点まとめ

都市計画法

都市の健全な発展と秩序ある整備を図る法律

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域は積極的に市街化を図る区域、市街化調整区域は市街化を抑制する区域。線引き都市計画区域と非線引き都市計画区域がある。

開発許可

市街化区域1,000㎡以上、市街化調整区域は原則全て、非線引き都市計画区域・準都市計画区域3,000㎡以上、都市計画区域外・準都市計画区域外10,000㎡以上で開発許可が必要。

用途地域

13種類の用途地域がある。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域等。

地区計画

住民の合意形成に基づいて、地区の特性に応じてきめ細かく定める都市計画。建築物の用途、規模等を制限。

建築基準法

建築物の安全性と市街地の防災を図る法律

建築確認

建築主は工事着手前に建築確認申請が必要。確認済証の交付を受けてから工事着手可能。完了検査後検査済証交付。

容積率・建蔽率

容積率は延べ面積÷敷地面積。建蔽率は建築面積÷敷地面積。用途地域により上限が定められている。

道路・接道義務

建築物の敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない。幅員4m未満の42条道路は道路中心線から2mセットバック要。

高さ制限

絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制がある。

防火・準防火地域

防火地域では耐火建築物、準防火地域では規模に応じて耐火・準耐火建築物の建築が義務付け。

用途地域ごとの建築制限

第一種低層住居専用地域では住宅、共同住宅、学校、診療所等のみ建築可。用途地域ごとに建築可能な建築物が異なる。

建築協定

土地所有者等の全員合意で、建築基準法の制限より厳しい基準を定めることができる。特定行政庁の認可必要。

建築物の構造計算

一定規模以上の建築物は構造計算により安全性を確認。高さ60m超は国土交通大臣の認定必要。

農地法

農地の効率的な利用と保護を図る法律

農地の権利移動（3条）

農地の所有権移転・賃借権設定には農業委員会（市街化区域は届出）の許可が必要。

農地転用（4条）

農地所有者が自己の農地を転用する場合。都道府県知事許可（4ha超は農林水産大臣）。市街化区域は届出。

農地転用目的の権利移動（5条）

農地転用を目的とする所有権移転等。都道府県知事許可（4ha超は農林水産大臣）。市街化区域は届出。

農地法の適用除外

国・都道府県等が権利取得する場合、土地収用法により収用・使用される場合、相続・遺産分割・時効取得等は許可不要。

農地の分類：甲種農地・第1種農地

甲種農地は市街化区域内の農地。第1種農地は10ha以上の集団農地等の良好な農地。原則転用不許可。

農地の分類：第2種農地

市街地として発展する可能性がある農地等。公益性の高い事業用地には転用許可される場合がある。

農地の分類：第3種農地・乙種農地

第3種農地は市街地区域内にある農地。乙種農地は甲種・第1～3種以外の農地。転用許可が得やすい。

その他の法令

その他の重要な法令上の制限

土地区画整理法

土地区画整理事業の施行により、換地処分が行われ従前地の権利は換地に移行。

宅地造成等規制法

宅地造成工事規制区域内で行う宅地造成工事には都道府県知事の許可が必要。

建物区分所有法

マンション等の区分所有建物の管理運営。管理者の選任、規約の設定・変更には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成。

盛土規制法（2023年5月施行）

宅地造成等規制法を改正し盛土規制法に。規制区域を宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域に再編。3,000㎡以上かつ高さ5m超等の盛土は都道府県知事の許可必要。

国土利用計画法

一定規模以上の土地取引は事後届出必要。市街化区域2,000㎡以上、市街化調整区域・非線引き都市計画区域5,000㎡以上、都市計画区域外10,000㎡以上。契約締結後2週間以内に届出。

景観法

景観計画区域内で建築物の建築等を行う場合、景観行政団体の長に届出。行為着手の30日前までに届出必要。勧告・変更命令あり。

土壌汚染対策法

特定有害物質使用特定施設の廃止時、3,000㎡以上の土地形質変更時等に土壌汚染状況調査義務。要措置区域・形質変更時要届出区域の指定。

津波防災地域づくりに関する法律

津波災害警戒区域、津波災害特別警戒区域の指定。特別警戒区域内では一定の開発行為・建築に許可必要。

土砂災害警戒区域等

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）。特別警戒区域内での特定開発行為は都道府県知事の許可必要。

海岸法

海岸保全区域内での占用、土石採取、土地の掘削・盛土等は海岸管理者の許可必要。公有海岸の適正な管理。

文化財保護法

重要文化財、史跡名勝天然記念物等の現状変更には文化庁長官の許可必要。埋蔵文化財包蔵地での土木工事は事前届出。

自然公園法

国立公園・国定公園の特別地域内での工作物の新築、土地の形状変更等は許可必要。普通地域では一定規模以上の行為に届出必要。

河川法

河川区域内での工作物の新築・改築、土地の掘削・盛土、河川の占用等は河川管理者の許可必要。河川保全区域内でも一定の行為に許可必要。

急傾斜地法

急傾斜地崩壊危険区域内での工作物の設置、土石の採取、木竹の伐採等は都道府県知事の許可必要。災害防止のための制限。

開発許可制度の詳細

開発許可の要件と手続き

開発許可の技術基準

道路幅員、公園面積、給排水施設等の技術基準を満たす必要。開発区域面積の3%以上の公園等の設置義務（1ha以上の場合）。

開発許可の申請手続

土地所有者の同意書、設計図書、資金計画書等を添付して申請。都道府県知事または指定都市の長が許可。

開発行為の完了

開発行為完了後、完了公告が行われる。完了公告後、開発登録簿に登録される。公共施設は原則市町村に帰属。

建築等の制限

開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告まで建築物の建築等が制限される。都道府県知事等の許可で例外可能。

開発許可の特例

市街化調整区域での農林漁業用建築物、公益上必要な建築物、都市計画事業の施行として行う開発行為等は許可不要。

開発許可の有効期間

開発許可には工事完了予定年月日が定められる。やむを得ない事由がある場合、1年以内の期間延長可能。