宅地建物取引業法の要点まとめ

免許制度と業者の義務

宅建業の免許制度と基本的な業者の義務

免許の種類と申請

2以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県内のみの場合は都道府県知事免許。免許申請書には商号、役員、事務所、専任の宅建士、資産状況等を記載。

免許の有効期間と更新

免許の有効期間は5年間。更新は有効期間満了の90日前から30日前までに申請。更新申請中は有効期間満了後も従前の免許で営業可能。更新を怠ると免許は失効。

欠格事由（免許を受けられない者）

①成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者 ②禁錮以上の刑に処せられた者（執行猶予期間中も含む） ③宅建業法違反等で罰金刑に処せられた者 ④免許取消処分を受けてから5年を経過しない者 ⑤暴力団員または暴力団員でなくなってから5年を経過しない者 ⑥営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

免許換え

事務所を都道府県間で移転する場合、新たな免許権者への免許換え申請が必要。免許番号は新しくなり、有効期間は5年間にリセット。同一都道府県内の移転は変更の届出のみ。

廃業等の届出

死亡：相続人が30日以内、合併消滅：その会社の代表役員が30日以内、破産：破産管財人が30日以内、解散：清算人が30日以内、廃業：本人が30日以内に届出。免許は届出時または30日経過時に失効。

事務所の要件

①本店（主たる事務所）は必ず事務所となる ②支店でも宅建業を営む場合は事務所 ③継続的に業務を行える施設で、宅建業に係る看板を掲げている場所 ④一つのテント張りや仮設小屋は事務所にあたらない ⑤専任の宅建士の設置義務（業務従事者5人に1人以上）

標識の掲示と従業者証明書

標識は事務所ごと、案内所ごとに公衆の見やすい場所に掲示。記載事項：免許証番号、有効期間、商号、代表者氏名、専任宅建士氏名等。従業者証明書は従業者に携帯させ、取引関係者から請求があれば提示。

宅地建物取引士制度

宅建士の資格、登録、業務に関する規定

宅建士の登録要件と欠格事由

宅建試験合格＋2年以上の実務経験（または実務講習修了）で登録申請可能。登録の欠格事由：①未成年者 ②成年被後見人・被保佐人 ③破産者で復権を得ない者 ④禁錮以上の刑・宅建業法違反等による罰金刑 ⑤登録消除処分から5年未経過 ⑥暴力団員等

宅建士証の交付と更新

登録を受けた者は宅建士証の交付を申請できる。有効期間は5年間。更新は期間満了前6ヶ月以内に法定講習を受講して申請。宅建士証なしに宅建士としての業務はできない。

専任の宅建士の要件

①その事務所に常勤 ②宅建業以外の業務に従事していない ③他の事務所の専任宅建士でない。事務所には業務従事者5人に1人以上の割合で設置義務。不足した場合2週間以内に補充しなければ業務停止処分。

宅建士の業務（3つの独占業務）

①重要事項の説明（35条書面）：宅建士証を提示して説明 ②重要事項説明書への記名 ③37条書面（契約書面）への記名。これらは宅建士でなければできない独占業務。交付は宅建士でなくても可。

宅建士の義務と禁止事項

①信用失墜行為の禁止 ②知識・能力の維持向上 ③守秘義務（退任後も継続） ④宅建士証の提示義務（取引関係者から請求時） ⑤重要事項説明における宅建士証の提示。違反すると指示処分、業務停止処分の対象。

変更の登録と届出

氏名、住所、本籍、勤務先の変更は遅滞なく変更の登録を申請。宅建士証の書換えは氏名・住所変更時のみ必要。登録の移転は他の都道府県で宅建業に従事する場合に申請可能。

重要事項説明（35条書面）

契約前に行う重要事項の説明義務

重要事項説明の基本ルール

契約成立前に、宅建士が宅建士証を提示して、取引の相手方に対して説明。説明は必ず宅建士が行う（代理不可）。書面に宅建士の記名が必要。相手方が宅建業者の場合でも省略不可（ただし説明は省略可、書面交付は必要）。

説明事項①：対象物件に関する事項

登記された権利（所有権、抵当権等）、法令上の制限（都市計画法、建築基準法等）、私道負担、飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況、未完成物件の場合は完成時の形状・構造、建物状況調査の実施の有無と結果の概要、石綿使用調査・耐震診断の有無と内容。

説明事項②：取引条件に関する事項

代金・借賃以外の金銭（手付金、敷金、礼金、権利金等）の額と授受の目的、契約解除に関する事項、損害賠償額の予定・違約金、手付金等の保全措置の概要（売主が宅建業者の場合）、支払金・預り金の保全措置の有無、ローンのあっせんの内容とローン不成立時の措置。

説明事項③：その他の事項

供託所等に関する説明（営業保証金または弁済業務保証金）、割賦販売の場合は現金価格・割賦価格・支払時期と方法、区分所有建物の場合は専有部分の用途制限・管理費・修繕積立金・管理の委託先等。貸借の場合は更新・敷金精算・用途制限・利用制限等。

IT重説（オンライン重要事項説明）

2021年3月より本格運用開始。売買・交換・賃貸すべてで実施可能。要件：①双方向でやりとりできるIT環境 ②重要事項説明書等の事前送付 ③相手方のIT環境の事前確認 ④宅建士証の画面上での提示 ⑤録画・録音の実施（賃貸は任意）。

重要事項説明書の電子交付

2022年5月より可能。要件：①相手方の承諾 ②電磁的方法の種類と内容を示す ③改変されていないことを確認できる措置 ④相手方が出力して書面を作成できること。宅建士の押印は不要となった。

37条書面（契約書面）

契約成立後に交付する書面

37条書面の基本ルール

契約成立後遅滞なく交付。宅建士の記名が必要だが、交付は宅建士でなくても可。説明義務はない（交付のみ）。売主・買主（貸主・借主）の双方に交付。相手方が宅建業者でも省略不可。電子交付も可能（相手方の承諾が必要）。

売買・交換の必要的記載事項

①当事者の氏名・住所 ②物件を特定するために必要な表示（所在地・面積等） ③代金・交換差金の額と支払時期・方法 ④物件の引渡時期 ⑤移転登記の申請時期。これらは必ず記載しなければならない。

売買・交換の任意的記載事項

定めがある場合に記載：①代金・交換差金以外の金銭の額と授受時期・目的 ②契約解除に関する定め ③損害賠償額の予定・違約金 ④天災等による損害の負担（危険負担） ⑤瑕疵担保責任（契約不適合責任） ⑥租税公課の負担。

貸借の必要的記載事項

①当事者の氏名・住所 ②物件を特定するために必要な表示 ③借賃の額と支払時期・方法 ④物件の引渡時期。売買と異なり、移転登記の申請時期は不要（所有権移転がないため）。

貸借の任意的記載事項

定めがある場合に記載：①借賃以外の金銭の額と授受時期・目的 ②契約解除に関する定め ③損害賠償額の予定・違約金。売買と異なり、天災等による損害負担・瑕疵担保責任・租税公課の負担は記載事項でない。

35条書面と37条書面の違い

時期：35条は契約前、37条は契約後。説明：35条は説明義務あり、37条は交付のみ。実施者：35条は宅建士が説明、37条は誰でも交付可。宅建士証：35条は提示必要、37条は不要。相手が宅建業者：35条は説明省略可（書面交付は必要）、37条は省略不可。

営業保証金・弁済業務保証金

取引の安全を確保するための保証金制度

営業保証金の供託

事業開始前に主たる事務所最寄りの供託所に供託。金額：主たる事務所1000万円、従たる事務所1箇所500万円。供託物：金銭、国債証券、地方債証券等（有価証券は評価額で計算）。供託後、免許権者に届出してから事業開始。

保証協会と弁済業務保証金分担金

保証協会に加入すれば営業保証金の供託不要。弁済業務保証金分担金を保証協会に納付：主たる事務所60万円、従たる事務所1箇所30万円。保証協会が分担金を原資に弁済業務保証金を供託。営業保証金の1/20の負担で済む。

還付を受けられる者と債権

宅建業に関する取引により生じた債権を有する者（宅建業者を除く）。還付請求は供託所に対して行う。宅建業者は営業保証金・弁済業務保証金から還付を受けられない（2017年改正）。

不足額の供託と保管替え

還付により不足が生じた場合、免許権者から通知を受けて2週間以内に補充供託。事務所の新設は供託後に届出、廃止は届出後に取戻し。主たる事務所の移転で供託所が変わる場合は保管替え。

弁済業務保証金の還付と認証

還付請求者は保証協会の認証を受けてから供託所に請求。認証申出から14日以内に認証の可否を通知。保証協会は還付があれば宅建業者に通知し、2週間以内に還付充当金を納付させる。

供託所等の説明

重要事項説明で、営業保証金を供託した供託所と所在地、または加入する保証協会の名称・住所・弁済業務保証金を供託した供託所と所在地を説明。相手方が宅建業者の場合は説明不要（2017年改正）。

業務上の規制

媒介契約、広告、8種類の規制等

媒介契約の種類と規制

①一般媒介：他業者への重複依頼可、自己発見取引可 ②専任媒介：他業者への依頼不可、自己発見取引可、3ヶ月以内、2週間に1回以上の報告義務、媒介契約締結から7日以内に指定流通機構登録 ③専属専任媒介：自己発見取引も不可、5日以内に登録、1週間に1回以上の報告。

広告の規制

①誇大広告の禁止：物件の所在・規模・形質、価格・利用の制限、環境・交通等について著しく事実と異なる表示や実際より優良・有利と誤認させる表示は禁止 ②広告開始時期の制限：未完成物件は開発許可・建築確認等を受けた後でなければ広告不可 ③取引態様の明示義務。

8種類の規制①：クーリングオフ

事務所等以外の場所での買受け申込み・契約は8日間以内なら無条件解除可。事務所等：事務所、専任宅建士を置く必要がある場所、10区画以上の分譲案内所、買主が申し出た自宅・勤務先。書面で告知された日から8日間。クーリングオフは書面（電磁的記録も可）で行う。

8種類の規制②：損害賠償額の予定等の制限

損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の20％を超える部分は無効。手付解除による解除の場合は損害賠償請求不可。債務不履行解除の場合は実損害が20％を超えても実損害までしか請求できない。

8種類の規制③：手付金の制限

売主業者が受領する手付金は代金の20％まで。解約手付とみなす（証約手付・違約手付の性質を持たせることは可）。買主は手付放棄、売主は手付倍返しで解除可。相手方が契約履行に着手した後は解除不可。

8種類の規制④〜⑧：その他の制限

④瑕疵担保責任：引渡しから2年以上とする特約以外は無効 ⑤手付金等の保全措置：未完成物件は代金の5％超かつ1000万円超、完成物件は10％超または1000万円超で保全措置必要 ⑥割賦販売契約の解除制限：30日以上の催告必要 ⑦所有権留保の禁止：代金の30％超受領したら登記移転 ⑧不当な履行遅延の禁止。

報酬と監督処分

報酬額の制限と行政による監督・処分

売買・交換の報酬上限

売買：200万円以下は5％＋税、200万円超400万円以下は4％＋2万円＋税、400万円超は3％＋6万円＋税。依頼者の一方から受領できる報酬上限。交換は高い方の物件価格で計算。低廉な空家等（400万円以下）の売買・交換は現地調査費用を加えて18万円＋税まで。

貸借の報酬上限

居住用：貸主・借主双方から合計で借賃の1ヶ月分＋税が上限。一方からは原則0.5ヶ月分＋税が上限（承諾があれば1ヶ月分まで可）。居住用以外：貸主・借主それぞれから1ヶ月分＋税まで。権利金の授受がある場合は売買の計算も可。

報酬に関する規制

①報酬額表を事務所の見やすい場所に掲示 ②媒介契約書に報酬額を記載 ③上限を超える報酬の受領禁止 ④依頼者の依頼によらない広告費用の請求禁止 ⑤報酬以外の金銭（正当な実費を除く）の受領禁止。消費税は別途受領可。

指示処分と業務停止処分

指示処分：違反行為の是正や業務改善の指示。業務停止処分：1年以内の期間で全部または一部の業務停止。処分事由：①業法違反 ②業務に関し他法令違反 ③宅建士が業務停止処分を受け、情状が特に重い ④業務に関し不正・不当な行為。

免許取消処分

①免許欠格事由に該当 ②不正手段で免許取得 ③業務停止処分事由に該当し情状が特に重い ④業務停止処分違反 ⑤業務開始等の届出をせず催告後も届出しない。聴聞手続きが必要。処分を受けると5年間は免許を受けられない。

帳簿と従業者名簿

帳簿：取引のあった月の翌月10日までに記載、5年間保存（宅建業者間取引・新築住宅は10年間）。閉鎖後も5年間（10年間）保存。従業者名簿：従業者の氏名・証明書番号等を記載、最終記載日から10年間保存。取引関係者から請求があれば閲覧。