令和7年 宅建試験 問10
Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
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正解：3
正解は3です。この記述は誤りです。売主は、担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。また、売主が引渡しの時に不適合を知っていたときは、買主が知った時から1年以内に通知しなければならないとする期間制限も適用されません（民法566条ただし書）。Bは引渡しから3年後に発見して直ちに通知しており、消滅時効も完成していないので、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず損害賠償を請求できます。結論は異なりません。
ほかの選択肢の解説
- 選択肢1
この記述は正しい記述です。契約不適合責任に基づく損害賠償請求権は、権利を行使することができる時（引渡しの時）から10年で時効により消滅します（民法166条1項2号、判例）。引渡しから11年が経過しているため、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Bは損害賠償を請求できません。
- 選択肢2
この記述は正しい記述です。Aが宅地建物取引業者でない場合、通知期間を引渡しから3年とする特約は有効です。Aが宅地建物取引業者である場合も、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効です（宅建業法40条1項）。いずれの場合も、引渡しから4年後の通知では損害賠償を請求できません。
- 選択肢4
この記述は正しい記述です。Aが宅地建物取引業者でなく、不適合を重大な過失なく知らなかった場合、責任を一切負わない特約は有効であり、Bは損害賠償を請求できません。一方、Aが宅地建物取引業者であれば、買主に不利な特約として無効となり（宅建業法40条2項）、民法の原則どおり、知った時から1年以内に通知したBは損害賠償を請求できます。