令和1年 宅建試験 問11

正解：3

正解は3です。居住用建物の所有を目的とする場合、ケース①は存続期間50年以上なので、書面で契約の更新がない旨を定めれば一般定期借地権として有効です（借地借家法22条）。ケース②は、居住用建物では事業用定期借地権（同法23条）も使えないので、更新がない旨の特約は借地権者に不利なものとして無効となり（同法9条）、存続期間も30年となります（同法3条）。

ほかの選択肢の解説

選択肢1

この記述は誤りです。資材置場目的の土地賃貸借には借地借家法が適用されず、民法が適用されます。出題当時の民法では賃貸借の存続期間は20年を超えることができず、20年より長い期間を定めたときは20年とされていた（旧民法604条）ので、ケース①は期間の定めのない契約ではなく期間20年となります。（なお、2020年の改正により現在は上限が50年となり、ケース①は期間50年となります。）

選択肢2

この記述は誤りです。建物所有目的の借地権の存続期間は30年以上で、30年より長い期間を定めたときはその期間となります（借地借家法3条）。公正証書は不要で、ケース①は50年、ケース②は30年となります。

選択肢4

この記述は誤りです。専ら事業用の建物の所有を目的とする場合、ケース①は存続期間50年以上なので、公正証書に限らず書面で定めれば一般定期借地権として更新がない旨の特約は有効です（借地借家法22条）。また、ケース②は存続期間10年以上30年未満なので、公正証書によって事業用定期借地権を設定すれば更新はなく（同法23条2項・3項）、無効にはなりません。