令和1年 宅建試験 問3
事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
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正解：1
正解は1です。売主は担保責任を負わない旨の特約をしても、知りながら告げなかった事実についてはその責任を免れることができません（旧民法572条）。そのため、Aは「引渡しから3か月に限る」という特約を主張できず、Bは瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば瑕疵担保責任を追及できます（旧民法570条・566条3項）。（なお、2020年の民法改正により現在は「契約不適合責任」となり、買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すればよいとされています。）
ほかの選択肢の解説
- 選択肢2
この記述は誤りです。瑕疵担保責任に基づく解除は、瑕疵のために契約をした目的を達することができない場合に限り認められていました（旧民法570条・566条1項）。構造耐力上主要な部分の瑕疵であっても、契約の目的を達成できるかどうかにかかわらず解除できるわけではありません。
- 選択肢3
この記述は誤りです。買主は、契約の目的を達することができず解除する場合にも、解除できない場合にも、損害賠償を請求することができます（旧民法570条・566条1項）。解除できない場合に限られるわけではありません。
- 選択肢4
この記述は誤りです。瑕疵担保責任は売買契約の売主が負う責任であり、売買を媒介したにすぎない宅地建物取引業者Cは、売主としての瑕疵担保責任を負いません。