令和2年12月 宅建試験 問12

正解：3

正解は3です。期間の定めがある建物の賃貸借で契約の更新がないこととする旨を定める（定期建物賃貸借）には、書面によって契約をするほか、賃貸人があらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条1項・2項）。また、そもそも契約で「更新がない旨」を定めておく必要があります。単に書面で契約して口頭で説明しただけでは、期間満了により当然に終了するとはいえません。（なお、2022年5月施行の改正により、現在は賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することもできます。）

ほかの選択肢の解説

選択肢1

この記述は正しいです。賃借物の修繕が必要である場合において、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人はその修繕をすることができます（民法607条の2第1号）。

選択肢2

この記述は正しいです。無断転貸は解除事由となりますが（民法612条2項）、判例は、賃借人の行為が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は契約を解除することができないとしています（信頼関係破壊の法理）。

選択肢4

この記述は正しいです。居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、婚姻又は縁組の届出をしていないが事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者は、相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示しない限り、賃借人の権利義務を承継します（借地借家法36条1項）。