令和2年 宅建試験 問42

正解：1

正解は1です。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、契約不適合責任について民法の規定より買主に不利な特約は無効であり、例外として認められるのは通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約だけです（宅建業法40条）。民法では、買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を通知すれば、その後は消滅時効にかかるまで責任を追及できます（民法566条）。責任を負う期間そのものを「知った時から2年」に限る特約は、民法の規定より買主に不利になり得るため無効と解され、この記述は誤りです。※ 公式には、本問は1又は4のいずれも正解として取り扱われました。

ほかの選択肢の解説

選択肢2

正しい記述です。工事完了前の建物の場合、手付金等の額が代金の5%（250万円）以下かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要ですが、中間金300万円を受領すると合計500万円となり250万円を超えるため、中間金の受領前に、既に受領した手付金を含む全額について保全措置を講じなければなりません（宅建業法41条1項）。

選択肢3

正しい記述です。買主が宅地建物取引業者である場合には、手付金等の保全措置や手付の額の制限などの自ら売主制限は適用されません（宅建業法78条2項）。したがって、Aは保全措置を講じずに手付金800万円を受領することができます。

選択肢4

この記述も誤りです。契約不適合責任を一切負わないとする特約は無効となります（宅建業法40条2項）が、その場合は民法の原則に戻り、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば責任を追及できます（民法566条）。「引渡日から2年」となるわけではありません。公式には1又は4のいずれも正解として取り扱われており、4を選んでも正解です。