令和3年 宅建試験 問1
次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
(判決文)
賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除(解約)による場合であつても異なるところはないと解すべきである。
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正解：1
正解は1です。判決文（最判昭和49年9月2日）は、賃借人の家屋明渡債務が先に履行されるべきもので、敷金返還債務とは同時履行の関係に立たないとしています。明渡しが先履行である以上、明渡しの時点では敷金返還請求権の弁済期が到来していないため、賃借人は敷金返還請求権を被担保債権として家屋に留置権を取得する余地はありません（民法295条1項ただし書）。
ほかの選択肢の解説
- 選択肢2
この記述は誤りです。判決文は家屋明渡債務と敷金返還債務の同時履行の関係を否定しており、判例は、敷金契約は賃貸借契約に付随するものの別個の契約であって、両債務は1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にはないとしています。
- 選択肢3
この記述は誤りです。敷金は、賃貸借終了後、家屋の明渡しまでに生じた賃料相当損害金なども含め、賃貸人が取得する一切の債権を担保するものです（民法622条の2第1項）。したがって、明渡しまでに生じた債権も敷金から控除することができます。
- 選択肢4
この記述は誤りです。判決文は同時履行の関係を否定しています。敷金が明渡しまでに生じる一切の債権を担保するものである以上、その額は明渡し時に確定するので、明渡し後に返還すれば足りるとすることが敷金の性質に適合します。