令和4年 宅建試験 問12

正解：1

正解は1です。定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条）。判例は、この書面は賃貸借契約書とは別個独立の書面であることを要するとしているため、契約書を交付して説明しても定期建物賃貸借とはなりません。

ほかの選択肢の解説

選択肢2

この記述は正しいです。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対して効力を生じます（借地借家法31条）。これは定期建物賃貸借でも同様です。

選択肢3

この記述は正しいです。床面積200㎡未満の居住用建物の定期建物賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は解約の申入れをすることができます（借地借家法38条）。この規定に反する賃借人に不利な特約は無効です。

選択肢4

この記述は正しいです。賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに敷金を返還しなければなりません（民法622条の2第1項1号）。明渡しが先履行であり、返還を受けるまでは敷金を返還する必要はありません。