令和6年 宅建試験 問12
賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「契約①」という。)を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約(以下この問において「契約②」という。)を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
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正解：3
正解は3です。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者は、相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示しない限り、賃借人の権利義務を承継します（借地借家法36条1項）。この規定は定期建物賃貸借にも普通建物賃貸借にも適用されます。
ほかの選択肢の解説
- 選択肢1
この記述は誤りです。建物の賃貸借は、登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗できます（借地借家法31条）。これは契約①でも契約②でも同じなので、契約②の場合もBはCに賃借人であることを主張できます。
- 選択肢2
この記述は誤りです。契約②（普通建物賃貸借）では賃料を減額しない旨の特約は無効なので、Bは賃料減額請求ができます（借地借家法32条1項）。しかし契約①（定期建物賃貸借）では、賃料の改定に係る特約がある場合には借地借家法32条は適用されないため（同法38条）、減額請求はできません。
- 選択肢4
この記述は誤りです。契約①で更新がない旨を定めるには「公正証書による等書面」（又は電磁的記録）で契約すれば足り、公正証書に限られません（借地借家法38条1項・2項）。また、契約②で賃貸人の更新拒絶に正当事由が必要となるのは（同法28条）、書面で契約したかどうかに関係ありません。