令和6年 宅建試験 問28
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者) 及び宅地建物取引業者B(消費税免税事業者)が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア 居住用建物 (1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。)について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から6.7万円、Bは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Bは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ Bは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金90万円 (権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。
ウ Aは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円(消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。)の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。
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正解：2
正解は2です。
ア：違反する。居住用建物の貸借の媒介では、依頼者の承諾がない限り、依頼者の一方から受領できる報酬は借賃の0.5か月分が上限です。免税事業者Bは、借主から12万円×0.5×1.04＝6.24万円までしか受領できないため、6.5万円の受領は違反です（宅建業法46条、報酬告示）。
イ：違反しない。居住用建物以外の賃貸借で権利金の授受がある場合は、権利金を売買代金とみなして計算することもできますが（90万円×5%×1.04＝4.68万円ずつ）、借賃を基準とした場合の合計限度額は10万円×1.04＝10.4万円です。いずれか高い方を限度にできるため、合計10万円の受領は違反しません（報酬告示）。
ウ：違反しない。消費税を除いた代金は、土地2,400万円＋建物1,000万円（1,100万円÷1.1）＝3,400万円で、課税事業者Aが依頼者の一方から受領できる限度額は（3,400万円×3%＋6万円）×1.1＝118.8万円です。また、依頼者の特別の依頼による遠隔地への現地調査の実費で、依頼者が事前に負担を承諾したものは報酬とは別に受領できます（報酬告示、解釈・運用の考え方）。
よって違反しないものの組合せはイ、ウで、正解は2です。
ほかの選択肢の解説
- 選択肢1
この選択肢は誤りです。アは免税事業者Bが借主から限度額（6.24万円）を超える6.5万円を受領しており違反するため、アを含む組合せは誤りです。
- 選択肢3
この選択肢は誤りです。ウは違反しませんが、アは違反するため、ア、ウの組合せは誤りです。
- 選択肢4
この選択肢は誤りです。アが違反するため、ア、イ、ウの組合せは誤りです。