平成30年 宅建試験 問25

1. 1不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
2. 2収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
3. 3鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
4. 4限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

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正解：1

正解は1です。不動産鑑定評価基準は、不動産の価格はその不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成されるとし、これを最有効使用の原則と呼んでいます。したがって、正しい記述です。

ほかの選択肢の解説

選択肢2

この記述は誤りです。不動産鑑定評価基準は、収益還元法は文化財の指定を受けた建造物等以外のものには基本的に全て適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものであるとしています。

選択肢3

この記述は誤りです。不動産鑑定評価基準は、市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであるとしています。いずれか1つを選択して適用するのではありません。

選択肢4

この記述は誤りです。本肢が説明しているのは「特定価格」であり、民事再生法に基づく早期売却を前提とした価格は特定価格の例です。限定価格は、隣接不動産の併合を目的とする売買など、市場が相対的に限定される場合の価格をいいます。